但第三点就厉害了，甚至是高务实现在不着急的最根本要素：刚有港口，什么作用都没有，由于港口本身不能产生任何价值，港口的价值起源于进出港口的船只。
换而言之，港口本身需要有区位上风，然后吸引船只来停靠，通过港口的吞吐量来实现其价值。
假如没有船来停靠、上货卸货，再好的港口也毫无作用，纯属垃圾资产。
所以在修建港口之前，高务实必须先接洽一批愿意船家、商家，让他们将来有兴趣把天津港当做卸货地，或者出货地。否则的话，这个港口投进多少，高务实就得亏多少，而且还得持续不断的亏下往——为了保证港口运转，总得有人治理和掩护，这都要钱啊！
除了这些硬性条件之外，高务实还得弄明确私人商港这种事情到底能不能干，假如能干的话，需要办理一些什么手续。
按照高务实目前对大明朝廷和处所衙门的懂得，商人自行建造任何贸易设施，只要形制上不僭越，官府都是完整不插手的。这也是高务实每次开煤矿造蜂窝煤、开铁矿炼钢冶铁等，处所官府都只查了一下他手里有没有那些地块的地契就直接放行的原因。
假如说这一点还只能说大明的官府容忍性很高，那么接下来的一点就更神奇了。
比如某商人在某交通要地自行建造一个大型货栈，由于当地是几省通衢或者几府通衢，货栈建成之后生意兴隆，日进斗金！
官府这时候会怎样呢？
恭喜这位商人，由于大明的官府仍然会当做没看见，根本不会想起来要往找这个商人收税！
各位没有看错，只要这位商人建造货栈的地位，其地皮是这位商人所有，大明各级官府就会认为你在这块地皮上的任何正当经营都是公道正当的存在，并且——再强调一次——不会找你收税。
至少，正税是没有的，顶多就是官府面临某些大麻烦的时候，派人来找你摊派一笔用度。这种大麻烦实在也未几，譬如说土匪袭城，官府要招募民壮义勇，但是衙门又比较穷，不得不找处所士绅大贾“协饷”，这时候官府才会想起让你这位大商人募捐一笔。
高务实之所以还是要往断定一下，重要是由于港口的特别性——毕竟隆庆帝固然开海了，但目前还只批准了月港一个对外出口港（注：也容许进口，但进出口都有限制。），高务实打算建设的天津港固然目前还没打算搞海外贸易，只是先试水一下南北海运，但他和三伯高拱都是风口浪尖的人物，警惕一点总没大错。
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